По-долу ще разгледаме четирите основни стратегии за инвестиране в недвижими имоти. Ще научите как да си осигурите висока възвръщаемост, на какво трябва да обърнете внимание, за да сведете инвестиционните рискове до минимум, както и хитри тактики при инвестиране в недвижими имоти.
Kак да инвестираме правилно в недвижими имоти?
1. Дългосрочно отдаване на имот под наем
Покупката с цел дългосрочно отдаване под наем е най-познатата и най-често използвана инвестиция в недвижими имоти у нас.
Всеки наемодател си мечтае за дългогодишен наемател, който си плаща наема редовно, да не създава проблеми на съседите и да пази обзавеждането в жилището. Ако и вашата цел е такава, тогава се съсредоточете в търсене на имот с добра локация и в квартал с добра инфраструктура.
При инвестиране в недвижими имоти, най добрият вариант е да платите с ваши средства. Ако, обаче, не разполагате с налични такива, винаги можете да кандидатствате за ипотечен кредит от банка.
Също така, важно е да съобразите месечния наем на инвестиционното жилище да покрива вноската по кредита – по този начин ще сведете риска от инвестицията до минимум.
Не забравяйте да включите и разходите по обзавеждане, особено ако планирате да отдавате жилищен имот под наем, тъй като търсенето е предимно на обзаведени жилища под наем.
2. Отдаване на имот под наем за нощувки
Втория вид инвестиция в недвижими имоти е покупка с цел краткосрочно отдаване под наем, или по друг начин казано – отдаване за нощувки.
В последните години, този вид инвестиция в недвижими имоти се радва на все по-голям интерес сред инвеститорите и наемодателите.
Чрез платформи като AirBNB и Booking.com можете лесно да намерите наематели, които ще платят месечния ви наем за по-малко от седмица.
Освен значително по-високия приход, вие ще можете да използвате имота си когато пожелаете, а амортизацията ще бъде в пъти по-малка, защото гостите ви ще идват предимно за да пренощуват.
В допълнение на това, имотът ще може да се почиства и поддържа редовно, а платформите, споменати по-горе, предлагат и застрахователни опции.
За да бъдете успешен във вашата инвестиция с цел отдаване на имот под наем за нощувки, вие ще трябва да обърнете внимание на няколко фактора:
Предлагания от вас имот трябва да е в район, в който има добре развит туризъм, бизнес или се намира центъра на града.
Ще трябва да осигурите и част от удобствата на хотел, като например да поддържате имота, зареден с нужните консумативи за престоя на вашите гости.
Ще трябва да ги посрещнете, изпратите и почистите след тях.
Ще трябва да поддържате профилите си във въпросните платформи, както и добър рейтинг, който ще ви носи и повече гости.
Всичко това, разбира се, отнема време. За щастие, ние от HomeLight, бихме могли да свършим всичко това вместо вас.
Друга подробност, която трябва да проучите преди да инвестирате в имот за нощувки е Закона за етажна собственост. В някои случаи е необходимо съгласието на съседите от входа на сградата, за да можете да отдавате имота за нощувки.
Необходимо е съгласието на съответния брой съседи или кворум при проведено по регламент събрание на етажната собственост, както и подаване на заявление за категоризация като туристически обект.
Възвръщаемостта при отдаване на жилище за нощувки е по-голяма, но вече знаете и какво трябва да проучите преди да решите да инвестирате в такъв недвижим имот.
3. Покупка на имот с цел препродажба
Следващия вид инвестиция в недвижим имот е покупката с цел препродажба.
Тук може да заложите на две стратегии:
Инвестиционна стратегия 1: Покупка на зелено с цел препродажба
Първата стратегия за инвестиране в недвижими имоти е покупката на имот на „зелено“. Какво означава това? Закупувате имот от строител преди той изобщо да е започнал строителството на сградата и го продавате когато сградата е готова – тоест, при получаване на разрешение за ползване (АКТ 16).
Добре е да се проучи строителя, защото има и допълнителни рискове при покупка на имот в ранен етап за строеж. Калкулирайте предварително и допълнителните разходи за прехвърлянето на имота.
За да сте сигурни, че инвестицията в имота ви ще бъде успешна, заложете на доказан строител и внимателно прочетете договора си.
Какво да знаем при покупка на апартамент в строеж
Инвестиционна стратегия 2: Флип на имот с цел препродажба
Втората стратегия, която е много популярна при покупка на имот с цел препродажба, е така наречения „фикс енд флип“ или само “флип”.
Тук целта е да намерите имот в лошо състояние и на ниска цена, да му добавите стойност като го ремонтирате и да го продадете с печалба.
При този вид инвестиция в недвижим имот, възможностите за печалба са много големи, но същото се отнася за рисковете и ангажиментите.
За да сте успешни с тази инвестиционна стратегия, активно трябва да следите пазара както на недвижимите имоти, така и на строителните материали.
Също така, ако нямате времето и уменията да направите ремонтите сами, ще ви трябват майстори, на които може да разчитате.
Преди да купите намерения евтин имот, пресметнете следните фактори:
Колко ще струва ремонта? Обърнете внимание на цените на материали и труд преди да направите инвестицията.
Колко ще струва придобиването? Пресметнете колко ще ви излязат нотариалните такси, данъците и други такси, свързани с придобиването.
На каква реалистична цена ще може да се продаде имота и колко време ще отнеме целия процес?
Ремонти, които увеличават стойността на имота преди продажба
Ако сметките показват, че ще генерирате над 10% печалба в рамките на 3 месеца, сами разбирате, че това е потенциално добра инвестиция.
Имот в лошо състояние можете да намерите и от търг от държавен или частен съдебен изпълнител.
Най-търсените жилищни имоти обикновено са в централните части или в райони с добра инфраструктура и комуникации и в райони с бизнес сгради.
Предпочитани са жилищата на среден етаж с южно изложение в сграда с добре поддържани общи части и фасада.
Без значение от стратегията за имотна инвестиция, успехът зависи от детайлното проучване на пазара към момента на покупка и прогнозите за бъдещето му развитие. Проучете внимателно и планирайте в детайли всяка ваша стъпка, особено ако сте начинаещ.