Защо цените на имотите в България не падат въпреки по-малкия брой сделки?

Анализ на пазара на недвижими имоти през 2026 година

Автор: Вергил Вергилов

През последните месеци пазарът на недвижими имоти в България отново е сред най-коментираните теми. Все по-често се появяват заглавия, че сделките намаляват, че купувачите изчакват и че предстои сериозна корекция на цените.

Подобни заглавия обаче често представят само една малка част от картината.

Пазарът на недвижими имоти не се определя единствено от броя на сделките. За да разберем накъде се движат цените, трябва да разгледаме едновременно няколко ключови показателя – активността на купувачите, банковите депозити, строителните разходи, пазара на наеми и реалното търсене на жилища.

Именно когато всички тези фактори се разглеждат заедно, картината изглежда значително по-различна от масовите прогнози за "срив" на пазара.

Сделките намаляват, но това не означава автоматично спад в цените

Една от най-често използваните статистики през последните месеци е намаленият брой сделки с недвижими имоти.

Безспорно активността на пазара вече не е толкова висока, колкото беше през 2024 и 2025 година. Това обаче не означава, че цените задължително трябва да последват същата посока.

В икономиката съществува съществена разлика между обем на сделките и ниво на цените.

По-малкият брой сделки показва, че купувачите вземат решения по-внимателно, че преговарят повече и че изборът им става по-селективен.

Това е напълно нормално поведение след няколко години на изключително активен пазар.

Подобни периоди на успокояване са характерни за почти всички развити пазари на недвижими имоти.

Банковите депозити дават различно обяснение на случващото се

Един от най-пренебрегваните фактори в анализа на имотния пазар са банковите депозити.

Данните на Българската народна банка показват, че депозитите на домакинствата продължават да нарастват. Към края на март 2026 г. те достигат приблизително 55.7 млрд. евро, което е ръст от близо 20% на годишна база. Това показва, че значителна част от капитала не е напуснала икономиката, а временно остава в банковата система и изчаква следващи инвестиционни решения.Това е изключително важен сигнал.

През последните години голяма част от свободните средства на домакинствата се насочваха към покупка на недвижими имоти. Причината беше напълно логична – високата инфлация обезценяваше парите в банковите сметки, а имотите се възприемаха като по-сигурен начин за съхраняване на стойността.

Днес обаче се наблюдава различно поведение.

Част от инвеститорите временно задържат капитала си в банковата система.

Тези средства не са изчезнали от икономиката.

Те просто изчакват.

Именно това е една от причините броят на сделките да намалява, без това автоматично да оказва силен натиск върху цените.

С други думи, наблюдаваме по-скоро промяна в поведението на инвеститорите, отколкото рязко отслабване на интереса към недвижимите имоти.

Един показател почти не се коментира, а той е сред най-важните

Когато се говори за "балон" на пазара на недвижими имоти, почти винаги вниманието се насочва единствено към цените на жилищата.

Професионалният анализ обаче не приключва дотук.

Един от най-надеждните показатели за реалното състояние на пазара са наемите.Именно те показват дали зад повишението на цените стои реално търсене на жилища или единствено инвестиционна спекулация.

Последните данни на Евростат показват нещо много интересно.

България не е само сред държавите с най-висок ръст на цените на жилищата.

Тя е и сред държавите с най-бързо увеличаващи се наеми.

Това е съществена разлика.

При класически спекулативен балон обикновено се наблюдава силно покачване на цените, докато наемите остават почти без промяна или започват да изостават.

Причината е проста.

Инвеститорите купуват с очакване за бъдещо поскъпване, а не защото има повече хора, които реално се нуждаят от жилища.

В България ситуацията изглежда различно.

Наемите продължават да растат.

Това означава, че жилищата продължават да се търсят за реално ползване.

Млади семейства, студенти, хора, които сменят местоживеенето си, както и купувачи, решили временно да останат под наем, продължават да поддържат силно търсене на жилища.

Именно затова устойчивото покачване на наемите не подкрепя тезата за класически спекулативен балон.

Напротив.

То показва, че зад пазара стои реално потребление, а не само очакване за бъдещо поскъпване.

Наемите са един от най-добрите индикатори за здравето на пазара

Пазарът на недвижими имоти винаги се движи от две основни сили.

Първата е търсенето на жилища за собствено ползване.

Втората е инвестиционното търсене.

Когато и двата фактора са активни едновременно, обикновено се наблюдава ръст както на продажните цени, така и на наемите.

Точно това показват европейските данни.

Ако цените на жилищата продължаваха да растат, но наемите се понижаваха, това би било много по-силен сигнал за прегряване на пазара.

Към настоящия момент подобна тенденция не се наблюдава.

Напротив.

Растящите наеми показват, че жилищата продължават да изпълняват основната си функция – да бъдат домове за хората.

Това е важна разлика, която често остава извън общественото внимание.

Защо новото строителство трудно ще поевтинее? Данните от Евростат дават ясен отговор

След като разгледахме защо по-малкият брой сделки не означава автоматично спад на цените и защо ръстът на наемите показва наличие на реално търсене, логично идва следващият въпрос.

Защо въпреки по-спокойния пазар новото строителство не поевтинява?

Отговорът не се намира при брокерите или инвеститорите.

Той се намира в строителната себестойност.

България е №1 в Европейския съюз по ръст на строителните разходи

Една от най-малко коментираните статистики е именно тази.

Според данните на Евростат България е държавата с най-голямо увеличение на строителните разходи за нови жилищни сгради през периода 2015–2025 г.

Докато средното увеличение за Европейския съюз е приблизително 48%, у нас то достига около 166%.

Това означава, че за десет години себестойността на изграждането на ново жилище е нараснала повече от три пъти по-бързо спрямо средното европейско ниво.

Това е фундаментален фактор, който не може да бъде пренебрегнат при анализа на пазара на недвижими имоти.

Какво всъщност означава това?

Когато говорим за цената на един нов апартамент, повечето хора си представят единствено цената, която плаща крайният купувач.

Реално тази цена е сбор от множество компоненти.

Сред тях са:

• цената на строителните материали;
• възнагражденията на строителните работници;
• цената на земята;
• инфраструктурата;
• банковото финансиране;
• проектирането;
• административните такси;
• енергийните разходи;
• транспортът;
• новите нормативни изисквания към сградите.

През последните години почти всеки един от тези компоненти поскъпна.

След пандемията цените на стоманата, бетона, изолационните материали, алуминия, дървесината и електрооборудването отчетоха значителни увеличения.

Паралелно с това строителният сектор изпитва сериозен недостиг на квалифицирана работна ръка, което доведе до чувствително увеличение на възнагражденията.

Към това трябва да добавим и значително по-високите разходи за енергия, транспорт и банково финансиране.

Всички тези фактори формират себестойността на новото строителство.

Именно поради тази причина очакванията за масово поевтиняване на качествените нови жилища трудно намират икономическа логика.

Новото строителство не се определя само от търсенето

Една от най-честите грешки при анализа на пазара е да се разглежда единствено търсенето.

Всъщност цената на новото строителство се определя едновременно от търсенето и разходите за производство.

Дори ако броят на купувачите временно намалее, строителят не може да продава системно под себестойност.

Ако цените паднат под нивото, при което проектът е икономически оправдан, резултатът обикновено не е масово намаляване на цените.

Резултатът е значително по-малко започнати нови проекти.

Това е естествен механизъм на пазара.

Когато предлагането намалява, а търсенето остава относително стабилно, цените получават естествена подкрепа.

Ограниченото предлагане ще продължи да оказва влияние

В големите градове, особено в София, Пловдив, Варна и Бургас, свободните терени за строителство стават все по-ограничени.

Наред с това процедурите по проектиране и разрешаване на строителството стават по-дълги и по-скъпи.

Новите европейски изисквания за енергийна ефективност, пожарна безопасност и устойчиво строителство също увеличават инвестицията още преди първата копка.

Всичко това означава, че новото строителство все по-трудно може да бъде предлагано на цените отпреди пет или десет години.

Купувачите вече не сравняват само цената на квадратен метър

През последните години се наблюдава още една интересна промяна.

Все повече купувачи започват да разглеждат не само покупната цена, а и общата цена на притежание.

Те задават въпроси като:

• Колко ще струва отоплението през зимата?
• Какви ще бъдат сметките за охлаждане през лятото?
• Колко ще струва поддръжката на сградата?
• Каква е енергийната ефективност?
• Какви ремонти ще бъдат необходими през следващите години?

Това е съществена промяна в поведението на пазара.

Преди десет години основният критерий беше цената.

Днес все по-важна става стойността, която имотът предлага във времето.

Именно тук започва да се разделя пазарът

Това вероятно ще бъде една от най-важните тенденции през следващите години.

Пазарът вече не може да бъде разглеждан като единен.

Все по-ясно започват да се оформят два различни сегмента.

От едната страна стоят новите, енергийно ефективни сгради, изградени по съвременни стандарти.

От другата – по-старият жилищен фонд, при който разходите за поддръжка, отопление, охлаждане и бъдещи ремонти стават все по-важен фактор при вземането на решение за покупка.

Именно затова анализът на пазара не трябва да се свежда единствено до въпроса дали цените ще се повишават или ще намаляват.

По-важният въпрос е кои имоти ще запазят стойността си най-добре през следващите години.

Старото строителство вероятно ще бъде под по-голям ценови натиск

След като разгледахме защо себестойността на новото строителство продължава да расте, логично възниква следващият въпрос:

Ще се движат ли еднакво цените на новото и старото строителство през следващите години?

Според нас – не.

Именно тук започва една от най-съществените промени на пазара на недвижими имоти в България.

През последното десетилетие често се говореше за "цените на имотите" като за единен показател.

Реално обаче все по-ясно се оформят два различни пазара.

От едната страна стои новото строителство.

От другата – жилищният фонд, изграден преди десетилетия.

Разликите между тях постепенно стават все по-големи и това неизбежно ще се отрази върху цените.

Купувачите вече не купуват само квадратни метри

До преди няколко години основният въпрос при покупката беше сравнително прост.

Колко струва квадратният метър?

Днес този въпрос вече не е достатъчен.

Все повече купувачи започват да анализират така наречената обща цена на притежание.

Това означава, че освен покупната цена те оценяват и всички бъдещи разходи, които ще имат като собственици.

Сред тях попадат:

• разходите за отопление;
• разходите за охлаждане;
• месечната поддръжка на сградата;
• необходимите ремонти;
• състоянието на покрива;
• асансьора;
• вертикалните щрангове;
• електрическата инсталация;
• ВиК инсталацията;
• фасадата;
• възможността за саниране;
• наличието на добра топлоизолация;
• качеството на дограмата;
• общите части;
• паркирането;
• енергийната ефективност.

Всички тези фактори започват да оказват все по-сериозно влияние върху решението за покупка.

Енергийната ефективност вече не е лукс

През следващите години именно енергийната ефективност ще бъде един от факторите, които най-силно ще влияят върху стойността на един имот.

Причината е проста.

Разходите за енергия продължават да бъдат значителна част от бюджета на всяко домакинство.

Жилище, което се отоплява трудно през зимата и се охлажда трудно през лятото, вече не означава само по-нисък комфорт.

То означава и по-високи месечни разходи.

Все повече купувачи започват да осъзнават това.

Именно затова новите сгради с качествена изолация, модерни фасадни системи, висок клас дограма и енергийно ефективни инсталации придобиват допълнително конкурентно предимство.

Старото строителство ще се оценява много по-внимателно

Това не означава, че всички стари жилища ще поевтинеят.

Напротив.

Много имоти в централните части на големите градове ще продължат да бъдат изключително търсени.

Локацията винаги ще остане един от най-важните фактори при определяне на цената.

Но при жилища със сходно местоположение купувачите все по-често ще предпочитат сградата, която предлага по-ниски бъдещи разходи.

Именно тук започва да се формира разликата.

Жилище, което изисква сериозен ремонт още през първите години след покупката, трудно ще бъде оценявано по същия начин като нов имот, който може да се използва веднага.

Следващото десетилетие ще бъде десетилетие на качеството

През последните години пазарът беше движен основно от високото търсене.

През следващите години все по-голямо значение ще има качеството.

Качеството на строителството.

Качеството на използваните материали.

Качеството на общите части.

Качеството на управлението на сградата.

Качеството на средата около нея.

Това означава, че две жилища с еднаква площ вече могат да имат значително различна пазарна стойност.

Пазарът вече започва да прави разлика между "евтин" и "изгоден"

Това е една от най-важните промени, които наблюдаваме.

Най-ниската цена вече не означава автоматично най-добра покупка.

Все повече купувачи осъзнават, че по-ниската покупна цена често води до по-високи разходи след придобиването на имота.

Подмяна на дограма.

Нова електрическа инсталация.

Подмяна на ВиК.

Ремонт на покрив.

Саниране.

Обновяване на общите части.

Тези разходи могат да достигнат десетки хиляди левове.

Именно затова купувачите започват да сравняват не само цената на покупката, а и общата стойност на инвестицията.

Защо очакваме именно тук да се появят първите ценови корекции

Когато се говори за бъдещи корекции на пазара, често се използва общото понятие "цените на имотите ще паднат".

Според нас подобно твърдение е прекалено общо.

Много по-вероятно е да наблюдаваме различно движение на отделните сегменти.

При качественото ново строителство, особено в добри локации, високата себестойност на изграждане и ограниченото предлагане вероятно ще продължат да подкрепят цените.

При част от по-стария жилищен фонд обаче е възможно продавачите да бъдат поставени под по-силен натиск при преговорите.

Не защото имотите губят своята стойност изведнъж.

А защото купувачите стават значително по-взискателни.

Това е естествен процес за всеки зрял пазар.

Пазарът навлиза в нов етап

Ако през последните години основният въпрос беше "Колко струва един апартамент?", през следващите години въпросът ще бъде друг:

"Какво получавам срещу тази цена?"

Именно този начин на мислене ще определя движението на пазара през следващото десетилетие.

Какво означават тези тенденции за пазара на недвижими имоти в България?

След анализа на сделките, банковите депозити, пазара на наеми и себестойността на новото строителство можем да направим един важен извод.

Пазарът на недвижими имоти в България не навлиза в период на масов срив.

Той навлиза в период на по-голяма селективност.

Това означава, че вече няма да се движат еднакво всички имоти.

Все по-голямо значение ще имат качеството на сградата, енергийната ефективност, местоположението, експлоатационните разходи и възможността даден имот да запази стойността си във времето.

Именно това отличава зрелите пазари от пазарите, движени единствено от еуфория.

Какво означава това за купувачите?

За хората, които планират покупка на собствен дом, настоящият период може да бъде възможност, а не причина за притеснение.

По-спокойният пазар означава повече време за анализ, по-добри възможности за преговори и по-внимателен избор.

Все повече продавачи вече са склонни да обсъждат условията по сделката, особено когато имотът е на пазара от по-дълъг период.

Това обаче не означава, че всеки имот ще бъде значително по-евтин.

Разликата ще бъде в качеството на конкретното предложение.

Купувачите, които анализират не само покупната цена, но и бъдещите разходи по експлоатацията на имота, вероятно ще вземат по-устойчиво решение.

Какво означава това за продавачите?

Продавачите също трябва да отчетат променящата се среда.

Пазарът вече не възнаграждава автоматично всяка висока офертна цена.

Все по-голямо значение имат правилното позициониране, реалистичната оценка на имота, качественото представяне и професионалният маркетинг.

Купувачите сравняват много повече оферти отпреди.

Те обръщат внимание на енергийната ефективност, състоянието на сградата, общите части и бъдещите разходи за поддръжка.

Именно затова продавачите, които подготвят добре своите имоти за продажба, ще имат значително предимство.

Какво означава това за инвеститорите?

За инвеститорите настоящият период вероятно ще бъде време за по-внимателен подбор на активите.

Все повече значение ще има не само дали един имот може да поскъпне, а дали ще генерира устойчив доход от наем и ще запази стойността си в дългосрочен план.

Именно тук отново се връщаме към една от най-важните графики в настоящия анализ.

Растящите наеми показват, че жилищата продължават да се търсят.

Това означава, че качествените инвестиционни имоти могат да продължат да бъдат привлекателен актив, особено когато се намират в райони с устойчиво търсене и добра инфраструктура.

Прогноза за пазара на недвижими имоти през 2026–2028 година

Разбира се, никой не може да прогнозира с абсолютна сигурност развитието на пазара.

Той зависи от множество фактори – икономически растеж, доходи на населението, лихвени проценти, инфлация, демографски процеси и общата международна икономическа среда.

Въпреки това настоящите данни очертават няколко тенденции, които изглеждат вероятни.

Очакваме:

• по-умерен ръст на цените в сравнение с последните години;
• по-силен фокус върху качеството на имотите;
• по-голяма разлика между новото и старото строителство;
• запазване на интереса към качествените жилища в добри локации;
• продължаващо значение на пазара на наеми;
• по-голяма активност при преговорите между купувачи и продавачи.

С други думи – пазарът вероятно ще стане по-балансиран, но не и по-слаб.

За автора

Инж. Вергил Вергилов е управител на агенцията за недвижими имоти Homelight, управител на строително-инвестиционната компания Place2Live и активен инвеститор в недвижими имоти.

Той е строителен инженер, дипломиран брокер на недвижими имоти с професионална квалификация, член на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и Асоциацията на реалните брокери на имоти (АРБИ). Притежава множество сертификати и дипломи в областта на търговското посредничество, преговорите, продажбите и прилагането на изкуствен интелект (AI) в сферата на недвижимите имоти. Постоянно инвестира в професионалното си развитие, следейки най-новите тенденции в строителството, инвестициите и технологиите.

С над 15 години професионален опит в сферата на недвижимите имоти, строителството и инвестициите, той притежава уникален поглед върху пазара – както от позицията на строителен предприемач, така и на консултант, инвеститор и посредник при сделки с недвижими имоти.

През годините е участвал в стотици сделки с жилищни имоти, както в качеството си на посредник, така и като инвеститор и строител на жилищни проекти, основно на пазара в София. Именно тази комбинация от практически опит позволява настоящият анализ да разглежда пазара от двете страни на монетата – както през призмата на формирането на себестойността и реализацията на новото строителство, така и през поведението на купувачите, продавачите и инвеститорите.

За разлика от повечето пазарни анализи, които разглеждат пазара единствено през призмата на посредничеството, настоящият анализ е изготвен от гледната точка на професионалист, който ежедневно участва както в проектирането, изграждането и инвестирането в жилищни проекти, така и в тяхното пазарно реализиране. Именно това дава възможност тенденциите да бъдат оценени едновременно от страната на предлагането и от страната на търсенето.

Професионалните му интереси са насочени към анализа на пазарните тенденции, инвестициите в недвижими имоти, поведението на потребителите и факторите, които определят стойността на жилищните имоти. Настоящият анализ е изготвен въз основа на публични данни от Евростат, Българската народна банка (БНБ), Националния статистически институт (НСИ) и практически наблюдения върху пазара, натрупани както в ежедневната работа с клиенти, така и при реализацията на строително-инвестиционни проекти.

📩 Ако желаете професионална консултация относно покупка, продажба, инвестиция или развитие на недвижим имот, можете да се свържете с екипа на Homelight.